Nuevo sistema de créditos hipotecarios: Financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda

El Gobierno nacional presentó un nuevo programa de financiamiento por un total de $ 2 billones con el objetivo de reactivar el mercado de préstamos para la vivienda y resolver el principal cuello de botella que enfrentan las entidades financieras: la falta de fondeo de mediano y largo plazo. La iniciativa se canalizará a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, que licitará depósitos a plazo fijo entre los bancos para que estos, en una etapa posterior y obligatoria, otorguen créditos hipotecarios a personas humanas bajo pautas y topes regulados.

El esquema proyecta beneficiar a un universo estimado de entre 17.000 y 18.000 familias en todo el país. La operatoria se divide en dos fases: primero se realiza la subasta pública de fondos a las entidades bancarias y, una vez adjudicados e integrados los depósitos, los bancos quedan habilitados para abrir las ventanillas de crédito al público.

Para garantizar liquidez a tasas competitivas, el Estado no prestará de forma directa al público, sino que colocará depósitos a plazo fijo ajustables por UVA en el sistema financiero. Las entidades bancarias deberán competir en licitaciones periódicas por tramos de $ 200.000 millones cada una.

Condiciones para bancos

• Monto total y subastas: el programa global contempla $ 2 billones, distribuidos en licitaciones sucesivas de hasta $ 200.000 millones por llamado.

• Límite por entidad: para evitar la concentración de liquidez, ningún banco podrá adjudicarse más del 20% del total ofrecido en cada subasta (un máximo de $ 40.000 millones por ronda).

• Tramos de colocación: se licitarán dos alternativas de depósitos UVA. El Tramo 1 será a 1 año de plazo con una tasa mínima de corte fijada en UVA +2,50% anual. El Tramo 2 se extenderá a 5 años de plazo, con una tasa mínima de UVA + 4,50% anual.

• Plazo de colocación obligatoria: los bancos adjudicatarios tendrán un plazo perentorio de 90 días corridos desde la constitución del depósito para volcar el 100% de esos fondos a préstamos hipotecarios.

• Asignación exclusiva: el dinero no podrá ser destinado a otros instrumentos financieros ni a créditos comerciales; su único fin legal es el financiamiento de vivienda familiar.

Requisitos para clientes

Una vez concluida cada licitación, las personas humanas podrán solicitar las líneas crediticias en los bancos que hayan resultado adjudicatarios. La normativa oficial fijó límites estrictos para asegurar que el fondeo mantenga tasas accesibles y no encarezca el costo final para el usuario.

Las pautas clave para los solicitantes son:

• Destino del crédito: compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

• Tasa de interés máxima: los bancos no podrán cobrar un interés superior a UVA +7,50% anual. Cada entidad podrá ofrecer tasas menores para competir por clientes.

• Plazo de pago: se fijó un plazo mínimo de amortización de 15 años, aunque las entidades podrán extender los planes hasta 20, 25 o 30 años.

• Monto máximo financiable: el tope por crédito individual o familiar será el equivalente en pesos a 150.000 UVA (aproximadamente U$S 200.000 al tipo de cambio de referencia).

• Porcentaje de cobertura: el financiamiento cubrirá en promedio hasta el 75% u 80% del valor de tasación del inmueble, debiendo el tomador aportar el porcentaje restante como ahorro previo.

Cómo acceder e ingresos

Para acceder a las líneas, los interesados deberán presentar la documentación requerida por cada banco adjudicatario, demostrando ingresos formales y estabilidad laboral. Un aspecto central del sistema es que permite consolidar ingresos entre los integrantes del grupo familiar conviviente o parejas para alcanzar el monto exigido.

El proceso de solicitud y aprobación contemplará los siguientes pasos:

• Consulta de bancos adheridos: verificar qué entidades ganaron las licitaciones y tienen cupo disponible.

• Calificación crediticia previa: presentar recibos de sueldo, declaraciones juradas de impuestos o facturación de monotributo/autónomos para calcular la capacidad de endeudamiento.

• Búsqueda o tasación del inmueble: presentar la documentación del lote, proyecto de obra o escritura de la vivienda que se busca adquirir o refaccionar.

• Liquidación y firma de hipoteca: una vez aprobado el legajo y verificada la tasación, se firma la escritura traslativa de dominio con constitución de hipoteca en UVA.

En cuanto a los ingresos necesarios, la relación entre la cuota inicial y el ingreso neto del solicitante o grupo familiar no podrá superar, por regla general, el 25%. En los cálculos testigo presentados por el Ministerio de Economía, para un préstamo representativo de U$S 80.000 (unos $ 121 millones a 25 años y a una tasa de UVA +7%), la cuota inicial estimada ronda los $ 865.000 mensuales. Bajo ese parámetro, se requiere un ingreso neto demostrable de aproximadamente $ 3,46 millones mensuales, monto que puede integrarse entre dos personas con salarios en torno a los $ 1,7 y $ 1,8 millones cada una.